창원 임대관리 위탁계약 해지 후 보증금 반환 소송, 원금 전액 인용된 사례

분쟁의 경위

의뢰인 3명은 같은 건물에 호실을 하나씩 가진 소유자였습니다. 세 사람은 임대관리 회사와 영업위탁계약을 맺고, 임차인 모집·임대차계약 체결·보증금 수령과 관리·월세 관리 등 임대 업무 일체를 회사에 맡겼습니다. 회사는 임차인에게서 보증금과 월세를 받아 관리하는 대신, 소유자에게 위탁보증금 1,000만 원을 먼저 주고 매달 정해진 수익금을 지급하기로 했습니다.

회사는 각 호실에 임차인을 들여 수천만 원대의 임대차보증금을 받았습니다. 그런데 얼마 지나지 않아 약정한 수익금을 보내지 않기 시작했고, 의뢰인 가운데 한 명은 몇 달, 다른 한 명은 반년 넘게 수익금을 받지 못했습니다.

사정을 알아보니 회사는 이미 주주총회 결의로 해산한 상태였습니다. 해산 뒤 기존 회사의 대표자가 다른 회사의 대표이사로 취임했고, 그 회사가 상호를 해산한 회사와 같은 이름으로 바꾸어 부동산 임대관리 영업을 이어가고 있었습니다. 게다가 일부 임대차계약은 회사가 해산한 뒤에 대표자 개인이 같은 이름의 개인사업자로 체결한 것이었습니다.

의뢰인들은 계약서의 해지 조항에 따라 해지를 통보하고, 법무법인 로펌나무를 통해 반환금 청구 소송을 냈습니다.

사건의 핵심 쟁점

이 사건에서 다툴 점은 누구에게, 무엇을, 얼마나 청구할 수 있는지였습니다. 회사가 해산하고 같은 상호의 새 회사가 영업을 이어간 구조여서, 피고를 잘못 정하면 판결을 받고도 돈을 받기 어려워질 수 있었습니다.

해지 사유와 해지의 효력

계약서에는 회사가 수익금을 일정 횟수 이상 지급하지 않으면 소유자가 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있었습니다. 수익금이 두 번 넘게 밀린 사실이 거래내역으로 확인되었고, 의뢰인들이 보낸 해지 통보가 회사에 도달하면서 계약은 끝났습니다(민법 제543조). 계약이 끝나면 회사는 맡아 둔 돈을 돌려주어야 합니다(민법 제548조).

반환받을 금액의 항목

항목	내용
임대차보증금	회사가 임차인에게서 받아 관리하던 보증금에서, 이미 소유자에게 준 위탁보증금을 뺀 금액
계약상 위약금	회사 잘못으로 계약이 해지될 때 지급하기로 한 3개월분 수익금
관리예치금	계약 때 소유자가 회사에 맡긴 예치금
미지급 수익금	해지 통보 때까지 밀린 월 수익금

임차인이 나갈 때 보증금을 돌려줄 책임은 결국 소유자에게 돌아오기 때문에, 회사가 받아 간 임대차보증금을 되찾는 것이 가장 중요한 부분이었습니다.

같은 상호를 쓰는 새 회사의 책임

해산한 회사에는 돈이 남아 있지 않을 가능성이 컸습니다. 상법 제42조 제1항은 영업을 넘겨받은 사람이 넘겨준 사람의 상호를 계속 쓰면, 넘겨준 사람의 영업으로 생긴 채무도 갚을 책임이 있다고 정합니다. 새 회사가 해산한 회사와 같은 상호, 같은 대표자, 같은 업종으로 영업을 이어간 사정이 이 조항을 적용할 근거가 되었습니다.

대표자 개인의 불법행위 책임

회사가 해산한 뒤에는 그 회사 이름으로 소유자의 부동산을 임대할 권한이 없습니다. 그런데도 대표자가 개인사업자 명의로 임대차계약을 맺고 임차인에게서 보증금을 받았다면, 소유자는 그 보증금만큼 임차인에게 돌려줄 의무를 떠안는 손해를 입게 됩니다. 이 부분은 계약 책임이 아니라 불법행위 책임(민법 제750조)으로 대표자 개인에게 물을 수 있습니다.

로펌나무의 대응

1. 피고를 셋으로 정리

해산한 회사(청산인이 대표), 같은 상호의 새 회사, 두 회사의 대표자 개인을 함께 피고로 삼았습니다. 회사 등기부와 상호 변경 기록, 임원 변경 기록을 근거로 두 회사가 사실상 같은 조직이 운영하는 구조라는 점을 정리했습니다. 대표자 개인에게는 권한 없이 임대차계약을 맺은 호실의 소유자 2명 몫만 청구해, 책임 근거가 분명한 범위로 청구를 좁혔습니다.

2. 항목별로 금액을 나눈 청구

의뢰인마다 계약 조건과 임차인, 보증금, 밀린 수익금 기간이 달랐습니다. 영업위탁계약서, 임대차계약서, 거래내역을 바탕으로 의뢰인별로 보증금 잔액·위약금·관리예치금·미지급 수익금을 따로 계산해 청구원인에 표로 담았습니다. 금액 산정 근거가 문서로 뒷받침되도록 해, 상대방이 다투더라도 그대로 판단받을 수 있게 했습니다.

실무 포인트 임대관리 회사와의 분쟁에서는 “회사가 돈을 안 준다”는 사정만으로는 부족합니다. 계약서의 해지 조항, 수익금 입금 내역, 회사가 받아 간 임대차보증금 액수를 서류로 확보해 두어야 청구 금액을 정확히 계산하고, 회사 등기부를 확인해야 책임질 상대방을 빠짐없이 정할 수 있습니다.

3. 지연손해금까지 함께 청구

원금과 함께 소장 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 청구했습니다. 시간이 지날수록 상대방이 부담할 금액이 늘어나도록 해 변제를 압박하는 의미가 있습니다.

판결 결과

피고들은 변론기일에 출석하지 않았고, 법원은 의뢰인들이 주장한 사실을 피고들이 자백한 것으로 보아(민사소송법 제150조 제3항, 제208조 제3항 제2호) 판결했습니다.

구분	내용
해산한 회사·새 회사	연대하여 의뢰인 3명에게 각각 약 4,870만 원, 약 4,370만 원, 2,600만 원 지급
대표자 개인	위 회사들과 공동하여 의뢰인 2명에게 각각 약 4,870만 원, 약 4,370만 원 지급
지연손해금	소장 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%
소송비용	피고들 부담
가집행	판결 확정 전이라도 강제집행 가능

청구한 원금은 모두 인정되었습니다. 받아들여지지 않은 부분은 지연손해금 이율뿐입니다. 의뢰인들은 연 15%로 청구했지만, 판결 당시 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 법정이율이 연 12%로 바뀌어 있어 이를 넘는 부분만 기각되었습니다.

이 사례의 시사점

• 임대관리 회사가 수익금을 밀리기 시작하면 회사 등기부부터 확인하는 것이 좋습니다. 해산, 상호 변경, 대표자 변경 같은 변화는 분쟁의 신호일 수 있습니다.
• 회사가 해산해도 같은 상호로 영업을 이어간 회사가 있다면 상법 제42조에 따라 그 회사에도 책임을 물을 수 있습니다. 권한 없이 계약을 맺은 대표자 개인에게는 불법행위 책임을 물을 수 있습니다.
• 판결을 받는 것과 실제로 돈을 받는 것은 다른 문제입니다. 상대방 재산이 빠져나가기 전에 가압류 등 보전 조치를 함께 검토해야 합니다.
• 사건마다 계약 내용과 증거, 상대방의 대응이 다르므로 비슷한 사건이라도 같은 결과를 보장할 수 없습니다.